河南广播电视台乡村频道 吴国华 曹青（通讯员：时旋旋）

在房屋租赁期间，房主换了，承租人与原房主签订的房屋租赁合同还能继续履行吗？承租人应该怎么办？

基本案情

2018年，李某与A钢管公司签订了房屋租赁合同，租赁A钢管公司八间房屋经营餐饮服务，房屋租赁期限15年。房屋租赁期间，A钢管公司以出租房屋作抵押，在B银行借款600万元。因借款到期未还，B银行起诉A钢管公司还款。经法院判决执行，A钢管公司以房抵债，B银行取得了抵押房屋所有权。李某与A钢管公司的租赁合同尚未履行完毕，B银行却不同意继续履行该租赁合同。李某遂起诉B银行，请求B银行继续履行租赁合同。

法院判决

李某与A钢管公司签订的房屋租赁合同合法有效。在房屋租赁期限内，A钢管公司以出租的房屋抵押担保向B银行借款，导致租赁房屋所有权最终变更为B银行所有。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，本案租赁房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力。遂判决B银行作为出租人继续履行李某与A钢管公司签订的房屋租赁合同。B银行不服判决，提出上诉。经二审法院调解，李某与A银行达成协议：房屋租赁合同再履行二年，期满后，在同等条件下，李某有权优先承租。

法官说法

汝南县三门闸法庭一级法官郭伟。

房屋出租期间，因房屋买卖、抵押等引起房屋所有权发生变动的情况，现实中较为常见。大多新房主能够继续履行原租赁合同，但也有部分新房主不愿继续履行原租赁合同，因此产生纠纷。对此，我国民法典规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”也就是说，在租赁关系存续期间，不因租赁物所有权人发生改变而解除租赁合同，新的所有权人也不能要求承租人返还租赁物。这就是“所有权变动不破租赁”规则。法官提醒，上述规则，目的是鼓励交易，也是为了维护租赁关系相对稳定。因此，新房主如果要解除原租赁合同，可以通过与承租人协商方式解决。如果协商不成，不要强行解除合同，阻止合同租赁合同正常履行，否则就要承担法律责任。